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Warum
in Immobilien anlegen?
Worauf
sollten ich bei einem Kauf einer Kapitalanlage achten?
Wie
ist der Ablauf eines Immobilienkaufs?
Welche
Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Welche
Arten der Anlage in Immobilien gibt es?
Wie
errechne ich die Rendite?
Warum
in Immobilien anlegen?
Gerade in der heutigen
Zeit, in der viele Anleger/in von Anlagemöglichkeiten, wie Aktien,
Fonds und ähnlichem enttäuscht wurden, wird wieder einmal deutlich
das es kaum eine wertbeständigere Anlage gibt als die Immobilie.
Der Standtort Frankfurt am Main wird dadurch besonders tangiert, da es
akuten Wohnungsmangel gibt und die Prognose es auch für viele weitere
Jahre verlauten lässt. Der Standpunkt Frankfurt am Main entwickelt
sich rasend schnell zu einer der Metropolen in Europa, wenn Sie es sogar
nicht schon ist. Viele Unternehmen, sei es aus der Technologiebranche,
Finanz- oder Dienstleistungsbranche werden sich immer wieder nach Frankfurt
am Main bewegen, um am Puls der Zeit zu bleiben. Deshalb ist eine Vermietbarkeit
Wohnung einer Immobilienkapitalanlage immer gewährleistet und unterliegt
keiner Konjunkturschwäche oder ähnlichem. Dies ist nur ein kleiner
Ausschnitt, warum man sich durchaus mal mit der Alternative Immobilienkapitalanlage
beschäftigen sollte. Natürlich kommen neben der Rendite auch
noch weitere Aspekte zusammen, wie z.B. die Steuervorteile, welche in
den nächsten Informationsblock näher beschrieben werden.
Steuervorteile
Neben der
Wertstabilität und den Ertragschancen durch Mieteinnahmen sind Immobilien
auch aus steuerlichen Aspekten interessant. Bei vermieteten Immobilien
können bestimmte Werbungskosten mit den entsprechenden
Mieteinnahmen verrechnet werden. Übersteigen die Werbungskosten die
Mieteinnahmen, so entstehen "Verluste aus Vermietung und Verpachtung",
die steuerlich geltend gemacht werden können.
Zu den Werbungskosten
zählen z.B.: die Finanzierungskosten (Kreditzinsen, Nebenkosten und
Geldbeschaffungskosten), die Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung
=AfA), der Erhaltungsaufwand, die sonstigen Werbungskosten.
Finanzierungskosten
Zu den - neben den Schuldzinsen - anfallenden Finanzierungsnebenkosten
gehören u.a. die Kreditprovision, Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren;
zu den Geldbeschaffungskosten zählen u.a. die
Gerichts- und Notargebühren sowie ein vereinbartes Disagio.
Historisch günstiges
Zinsniveau
Bei diesem Zins lohnt sich der Kauf einer Immobilie! Der Chart zeigt die
Entwicklung der letzten 20 Jahre für Baugeld mit 10jähriger
Laufzeit.
(c) Baugeld-Vergleich.de
Abschreibungen
Durch ihren Gebrauch verlieren Immobilien an Wert. Diesen Wertverlust
können
Sie als Vermieter steuermindernd geltend machen, indem Sie die Anschaffungs-
und Herstellungskosten sowie anfallende Nebenkosten (z.B. Maklerprovision,
Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbssteuer und
Baunebenkosten) auf die Jahre der Nutzung verteilen und mit den Mieterträgen
verrechnen. Da Grundstücke normalerweise nicht an Wert verlieren,
dürfen grundsätzlich nur die auf das Gebäude entfallenden
Kosten nebst den anteiligen Erwerbsnebenkosten abgeschrieben werden.
Erhaltungsaufwand
Das Finanzamt beteiligt sich auch an den Kosten für Renovierungsarbeiten.
Hierbei ist zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand
zu unterscheiden. Letztere dürfen Vermieter nämlich nur zeitanteilig
über die Jahre der Nutzung abschreiben. Hinsichtlich der Abgrenzung
zwischen beiden Aufwandsarten gilt, dass Ausgaben bis zu einem Betrag
von 2.000,- EUR netto stets als Erhaltungsaufwand vom
Finanzamt anerkannt werden. Übersteigen die Renovierungskosten jedoch
diese Grenze der sogenannten Kleinstbetragsregelung, handelt es sich um
Herstellungsaufwand, wenn durch die Baumaßnahme die Immobilie in
ihrer Substanz erweitert wird (z.B. Anbau), ihrem Wesen nach verändert
wird (z.B. Umbau), über ihren bisherigen Zustand hinaus maßgeblich
verbessert wird (z.B. Einbau einer Aufzugsanlage).
Verändern die
Baumaßnahmen allerdings das Gebäude weder in seiner Substanz
noch in seiner Wesensart, oder wird es nicht über den bisherigen
Zustand hinaus deutlich verbessert, dürfen Sie die Kosten als Erhaltungsaufwand
steuerlich absetzen, auch wenn sie die Grenze von 2.000,- EUR übersteigen.
Sonstige Werbungskosten
Ebenfalls als Aufwand angesetzt werden können die sonstigen Werbungskosten.
Hierunter fallen u.a. Ausgaben für Telefongespräche, Büromaterial,
Vermietungsanzeigen oder Kontoführungsgebühren, Kosten der Hausverwaltung,
Fahrten zum Mietobjekt, sowie Instandhaltungsrücklagen im Jahr ihrer
Verwendung für Reparaturarbeiten. Für den Fall, dass Sie noch
auf der Suche nach einer Mietimmobilie sind, dürfen Sie auch die
Ihnen entstehenden Kosten als sonstige Werbungskosten steuerlich geltend
machen. Das können z.B. Ausgaben für Fachliteratur, Fahrtkosten
zur Baustelle bzw. zum Mietobjekt oder Anzeigenkosten sein.
Worauf sollten
ich bei einem Kauf einer Kapitalanlage achten?
Fachleute
achten auf drei Kriterien, wenn sie eine Immobilie beurteilen: die Lage,
die Lage und nochmals
die Lage. Damit wird deutlich, welch herausragende Bedeutung der Standort
eines Objekts hat. Denn er
beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit, sondern auch die Wertentwicklung
und den späteren Wiederverkauf
eines Objekts. Dies gilt insbesondere für Eigentumswohnungen.
Selbstverständlich
sind bei einer Kaufentscheidung auch noch andere Faktoren zu berücksichtigen.
Zum
Beispiel zeitgemäße Ausstattung, Wohnungszuschnitt, Anzahl
der Wohnungen im Objekt und ein angemessener Preis .Mit einer Eigentumswohnung
erwirbt ein Käufer Miteigentumsanteile an einem Grundstück und
dem
darauf stehenden Gebäude, das in mehrere "Wohnungs-Eigentumsrechte"
eingeteilt ist. Sollte man sich für eine Immobilienkapitalanlage
entscheiden, werden wir Sie in jeder Entscheidungsphase unterstützen,
sodaß Sie viel Freude an Ihrer Immobilie haben. Natürlich werden
wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen und Ihnen ein passendes Angebot
mit Ihren Möglichkeiten zusammen stellen.
Wie
ist der Ablauf eines Immobilienkaufs?
Ablauf eines Immobilienkaufs:
- Besichtigung
- Renditemöglichkeiten besprechen
- Finanzierung abklären
- Notartermin / Beurkundung
- Vermietung der Wohnung
- Rendite einstreichen
Welche
Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Wenn Sie Ihre Baufinanzierung
mit überschaubaren Monatsraten langfristig tilgen möchten, dann
ist ein
Annuitätendarlehen der richtige Finanzierungsbaustein für Sie.
Hierbei handelt es sich um ein langfristiges
Darlehen mit festen oder variablen Zinsen. Die Dauer der Zinsfestschreibung
und die Laufzeit des Darlehens
legen Sie dabei weitgehend selbst fest.
Durch die regelmäßige
Tilgung verringert sich Ihr Darlehen Monat für Monat. Da Sie jedoch
gleich
bleibende Monatsraten zahlen, erhöht sich bei jeder Rate der Teil,
der zur Tilgung verwendet wird. Und je
höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt.
Bei einem endfälligen
Darlehen zahlen Sie keine laufenden Tilgungen, sondern das Darlehen ganz
in
einer Summe oder in Teilbeträgen zurück - und zwar zu im Voraus
festgelegten Zeitpunkten. Das können
Sie mit Eigenmitteln, einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung
tun. Während der Laufzeit zahlen
Sie nur die Zinsen für das Darlehen.
Anstatt Tilgungen
zu zahlen, besparen Sie z. B. einen Bausparvertrag. Oder Sie zahlen Prämien
für eine
Kapital-Lebensversicherung. Gerade die Finanzierung in Verbindung mit
einer Kapital-Lebensversicherung
bietet einem Immobilien-Investor interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Denn bei der
Einhaltung bestimmter steuerlicher Voraussetzungen (u. a. mindestens 12
Jahre Laufzeit und 5 Jahre
Beitragszahlungsdauer) bleibt der Kapitalzuwachs der Lebensversicherung
steuerfrei*. Die gezahlten
Schuldzinsen können Sie dagegen steuerlich geltend machen. So hilft
Ihnen das Finanzamt bei der
Baufinanzierung, und Sie genießen zusätzlich den Schutz einer
Lebensversicherung.
Durch die Vereinbarung
eines Disagios können Sie als Kapitalanleger Ihre Finanzierung optimieren,
wenn Sie
aus steuerlichen Erwägungen Aufwendungen "vorziehen" möchten..
Ein Disagio ist quasi eine Zinsvorauszahlung mit der Folge, dass Sie im
Jahr der Zahlung diese Zinsen bereits in voller Höhe steuerlich geltend
machen können.
Aufgrund der Vorauszahlung
ermäßigt sich für die Dauer der Zinsfestschreibung der
laufend zu zahlende
Zins - und damit auch die Liquiditätsbelastung aus der Finanzierung.
Als Faustregel für
die Höhe eines Disagios gelten maximal 2 % pro Jahr der Zinsbindungsfrist,
jedoch
nicht mehr als 10 % insgesamt.
Welche
Arten der Anlage in Immobilien gibt es?
Natürlich gibt
es, wie bei jeder anderen Kapitalanlage verschiedene Möglichkeiten
bzw. Angebote. Grundsätzlich eignen sich Neubauwohnungen sehr gut.
Dieses kommt dadurch, daß sich die Wohnungen optimal vermieten lassen
aber noch viel wichtiger ist, daß man sie mit einem höheren
Prozentsatz steuerlich (AfA) absetzen kann als bei einem Altbau, sodaß
sich die Investition schneller rechnet.
Wenn Sie bereits Erfahrungen im Umgang mit Immobilien besitzen und Sie
schon einen Grundstock an Investitionsobjekten? Dann ist ein Mehrfamilienhaus
eine interessante Möglichkeit, Ihr Immobilienvermögen zu ergänzen
und auszubauen. Sie entscheiden, wieviel Zeit Sie investieren wollen oder
unsere professionelle Hilfe die bessere Alternative für Sie erträglich
erscheint !
Wie
errechne ich die Rendite?
Um Ihnen die erzielbare
Rendite darzustellen bzw. zu zeigen, wie man eine Rendite errechnet, möchten
wir Ihnen folgend ein Beispiel eines in unserem Angebote befindliche Kapitalanlage
im Dichterviertel darstellen.
Beispiel:
Neubauwohnung
2 Zimmerwohnung, 54 m², Parkett, Balkon
Kaufpreis: EUR 140.400,-
Kaltmiete: EUR 702,- pro Monat = EUR 8.424,- pro Jahr
Rendite = Jahresmiete
geteilt durch Kaupreis mal 100
Rendite = 18.300
: 305.000 * 100 = 6
Rendite = 6%
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